Аналитическое исследование рынка складской недвижимости в Краснодаре

    В настоящее время рынок складской недвижимости Краснодара развивается. В краевом центре сосредоточено порядка 40% товарооборота всего края, при этом обеспеченность качественными складскими площадями мала. На сегодняшний день объём складских площадей составляет порядка 350 тыс.кв. м, большая часть из которых являются низкокачественными помещениями класса «С» и «D», построенных ещё в советские времена. Большинство заявленных к строительству объектов в связи с мировым экономическим кризисом были заморожены.

    Имеющиеся складские площади в городе практически полностью загружены, вакантные площади в складах класса В практически отсутствуют, а доля вакантных площадей в складских помещениях класса С составляет порядка 1,2%, в помещениях класса D – 6,3%. Срок экспозиции складских помещений в среднем по городу составляет 2 месяца.

    Одним из сегментов складской недвижимости являются фрукто- и овощехранилища. В Краснодаре преобладающее большинство в этом сегменте занимают низкокачественные постройки советских времён. Такие склады не отвечают современным требованиям, продукция складируется в основном «навалом» и имеет высокий процент потерь при хранении. В настоящее время в городе функционирует единственный современный фруктовый терминал, построенный ЗАО «Джей Эф Си» в 2001 г.

    Ещё одной особой категорией складской недвижимости являются холодильные склады. Основными потребителями этой категории складов являются производители продукции, требующей специального температурного режима. В Краснодаре предложений по аренде холодильных складов очень мало, поскольку в основном такого рода помещения возводятся по принципу build-to-suit, т.е. их строительство производится по конкретному заказу. К наиболее крупным комплексам, оснащённым холодильным оборудованием можно отнести ЗАО «Хладокомбинат», ОАО «Мясокомбинат Краснодарский», ООО «Кубаньхолод».

   Среди складской недвижимости также можно выделить склады специального назначения (временного хранения). Склад специального назначения должен удовлетворять определённым требованиям: во-первых, для хранения алкогольной или табачной продукции необходимо иметь лицензии на закупку, хранение и поставку товара с указанием местонахождения помещения. Во-вторых, необходимо обеспечение процедуры химического и технологического контроля, а также обеспечение складов специализированным оборудованием. В Краснодаре услуги приема и временного хранения товаров, находящихся под таможенным контролем, оказывают ОАО «Резерв-Магрос», ОАО «Международные перевозки».

  Следует отметить, что развитие рынка складской недвижимости происходит неоднородно: прослеживаются как положительные, так и отрицательные тенденции. В период с 2005 г. по 2008 г. темпы роста цен на аренду складских площадей составляли до 70% в год. Однако в 2009 г. произошло резкое падение цен на недвижимость, что в свою очередь отразилось и на сегменте складской недвижимости. В последнее время наметилась тенденция к стабилизации ситуации: падения цен не наблюдается, а рост цен происходит планомерно порядка 2-5 % в год.

Рисунок - Динамика арендных ставок, руб./кв.м.

   В последствии ситуация на рынке складской недвижимости будет складываться более благоприятным образом. Безусловно, достичь докризисных темпов роста в этом сегменте недвижимости не представляется возможным. Максимальное значение этого показателя при оптимистичном направлении развития экономики может достигать 20%. В случае же пессимистичного развития событий величина арендной платы останется на прежнем уровне, поскольку своего минимального значения ставки достигли в 2009 г. В настоящий момент наиболее реалистичными представляются годовые темпы роста на аренду складских помещений в пределах 12-15%.